토허제란 토지거래허가제의 모든 것 2025년 최신 현황과 토지거래허가구역 해제 및 재지정 영향 상세 더보기

최근 부동산 시장에서 가장 많이 언급되는 규제 중 하나가 바로 토지거래허가제(토허제)입니다. 이 제도는 부동산 투기를 막고 시장을 안정화하기 위해 도입되었으며, 특히 서울 강남, 용산, 성동구 등 주요 지역의 재건축·재개발 단지나 개발 호재가 있는 곳을 중심으로 지정됩니다. 하지만 이 강력한 규제가 실수요자에게도 불편을 주고 재산권 행사에 제약을 가한다는 논란 역시 끊이지 않고 있습니다.

2024년 주요 지역의 토지거래허가구역 재지정 여부가 큰 이슈였으며, 2025년 현재에도 부동산 정책의 방향성을 가늠하는 중요한 지표가 되고 있습니다. 이 포스팅에서는 토지거래허가제가 정확히 무엇인지, 현재 적용되는 구역은 어디이며, 이 제도가 실수요자와 투자자에게 어떤 실질적인 영향을 미치는지 2025년 최신 정보를 바탕으로 자세히 살펴보겠습니다.

토허제란 무엇인가 부동산 투기 방지 목적 확인하기

토허제는 정식 명칭으로 토지거래허가제이며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거하여 운영됩니다. 정부가 지정한 특정 구역(토지거래허가구역) 내의 토지(주택 포함)를 일정 면적 이상 거래할 경우, 관할 지자체장(시장, 군수, 구청장)의 허가를 의무적으로 받아야 하는 제도입니다.

이 제도의 가장 큰 목적은 비정상적인 투기적 수요 유입을 차단하여 부동산 가격의 급등을 막고 시장 안정화를 유도하는 것입니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 그 효력이 발생하지 않으며, 사안에 따라 형사 처벌까지 받을 수 있을 정도로 강력한 규제입니다.

특히 중요한 점은 허가를 받은 경우, 토지를 취득한 목적대로 일정 기간 동안 이용해야 하는 의무(실거주 의무 등)가 발생하며, 이 기간 동안에는 매매나 임대 등 처분이 엄격히 제한된다는 것입니다. 이러한 규제 때문에 토지거래허가구역 내 주택은 전세를 끼고 매입하는 소위 ‘갭 투자’가 불가능해집니다. 결과적으로 매수자는 직접 입주해야 하는 강력한 실거주 의무를 지게 됩니다.

토지거래허가구역 지정 기준과 해제 재지정 상세 더보기

토지거래허가구역은 주로 투기 우려가 높거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 지정됩니다. 지정 기간은 최대 5년이며, 기간 만료 시점에 부동산 시장 상황을 고려하여 해제, 축소, 또는 재지정 여부를 결정합니다. 2024년은 서울의 주요 지역(강남구 압구정, 영동대로, 성동구 성수동 등)이 지정 기간 만료를 앞두고 있어 재지정 여부가 큰 관심사였습니다.

지정 기준은 다음과 같습니다:

• 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역
• 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역
• 그 밖에 투기 억제를 위해 필요한 지역

2025년 현재, 주요 지역의 허가구역이 시장 안정화 명분 아래 상당 부분 재지정되는 추세가 이어지고 있습니다. 이는 정부와 지자체가 여전히 부동산 시장의 불안정 요소를 높게 평가하고 있으며, 개발 호재가 있는 지역의 투기적 수요를 근본적으로 차단하겠다는 강력한 의지를 보여줍니다. 토지거래허가구역에서 해제되는 것은 해당 지역의 규제가 완화되어 거래가 활발해질 가능성을 의미합니다.

2025년 현재 토지거래허가구역 현황 확인하기

토지거래허가구역 현황은 수시로 변동될 수 있습니다. 2025년 12월 현재 서울특별시 기준으로, 주요 정비사업 지역 및 개발 축이 되는 지역이 여전히 허가구역으로 남아있습니다. 대표적으로는 강남구 압구정, 청담, 대치, 삼성동 일대의 재건축 단지와 용산구의 주요 정비사업 구역, 성동구 성수동 전략정비구역 등이 포함됩니다. 이들 지역의 지정 기간 만료와 재지정 여부는 해당 지역 부동산 시장의 유동성을 결정짓는 핵심 변수입니다.

토허제 실거주 의무와 허가 면적 기준 상세 더보기

토지거래허가제의 핵심은 허가구역 내 주택을 매수할 경우 부과되는 실거주 의무입니다. 이는 갭 투자를 원천적으로 차단하여 실수요자 중심으로 시장을 재편하려는 정책 목표를 담고 있습니다. 토지거래허가를 받아 주택을 취득한 경우, 매수자는 허가받은 목적대로 2년간 해당 주택에 거주해야 합니다.

허가 면적 기준은 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 용도지역별로 다르며, 이 기준 면적을 초과하는 토지(주택의 경우 대지 면적)를 거래할 때 허가를 받아야 합니다. 주택이 포함된 토지의 경우, 서울시 기준 면적은 용도지역에 따라 6㎡ ~ 18㎡ 등으로 일반적인 주택 면적에 한참 못 미치는 수준으로 정해져 있어 사실상 모든 주택 거래에 허가가 필요하다고 볼 수 있습니다.

• 실거주 의무 기간: 2년 (허가받은 목적대로 이용해야 하는 의무)
• 처분 제한: 의무 이용 기간 중에는 매매, 임대 등 처분이 원칙적으로 금지됩니다.

토지거래허가구역 지정이 부동산 시장에 미치는 영향 보기

토지거래허가구역 지정은 해당 지역의 부동산 시장에 강력한 영향을 미칩니다. 긍정적인 면과 부정적인 면이 동시에 존재하며, 특히 실수요자와 투자자의 입장이 크게 엇갈립니다.

실수요자에게 미치는 영향 확인하기

실거주를 목적으로 주택을 매수하려는 실수요자에게는 오히려 경쟁 완화의 효과를 가져올 수 있습니다. 갭 투자 세력이 빠지면서 매매가 상승 속도가 둔화되거나 매물이 늘어나면서 급매가 나올 확률이 높아지기 때문입니다. 하지만 전세를 끼고 매수하는 것이 불가능해지기 때문에, 순수 현금 동원 능력이 뒷받침되어야 한다는 점에서 진입 장벽이 높아지는 측면도 있습니다. 순수하게 실거주를 할 자금 여력이 있는 사람들에게는 기회가 될 수 있습니다.

투자자 및 시장 유동성에 미치는 영향 상세 더보기

투자 관점에서는 시장 유동성이 급격히 위축됩니다. 갭 투자가 불가능해지고 2년간 처분이 제한되므로 단기 시세차익을 노리는 투기적 수요가 완전히 차단됩니다. 이로 인해 해당 지역 부동산 거래량이 눈에 띄게 감소하고, 가격 상승세가 꺾이는 효과가 나타납니다. 2024년 지정 기간 만료를 앞두고 관망세가 짙어졌다가 재지정 결정 후 다시 거래가 냉각되는 현상이 나타나기도 했습니다.

토허제 해제 시 예상되는 시장 반응 확인하기

만약 토지거래허가구역이 해제된다면, 해당 지역의 부동산 시장은 즉각적인 변화를 겪을 가능성이 높습니다. 해제는 곧 실거주 의무가 사라지고 전세를 끼고도 매매할 수 있게 된다는 의미이기 때문입니다.

• 갭 투자 수요 유입: 잠재되어 있던 갭 투자 수요가 단기간에 집중적으로 유입되면서 전셋값과 매매가가 동반 상승할 가능성이 높습니다.
• 거래량 증가: 그동안 규제로 묶여있던 매물이 시장에 나오거나, 매수 심리가 회복되면서 거래량이 급증할 수 있습니다.
• 가격 급등 우려: 규제 해제 기대감에 따른 선반영 효과와 실수요/투자 수요의 동시 유입으로 단기적으로 부동산 가격이 급등할 우려가 있습니다.

따라서 정부와 지자체는 허가구역 해제 시점에 시장에 미칠 충격을 최소화하기 위해 신중하게 결정을 내리고 있으며, 2025년 현재에도 투기적 수요 억제를 위해 규제를 유지하는 방향으로 정책 기조를 잡고 있습니다. 토지거래허가제가 유지되는 동안은 실수요자 중심의 매매가 이루어질 수밖에 없습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1 토지거래허가구역 내 주택을 증여하는 것도 허가를 받아야 하나요 보기

A1. 증여(무상 이전)는 원칙적으로 토지거래허가 대상이 아닙니다. 토지거래허가제는 ‘유상 계약(매매 등)’과 ‘예약’을 대상으로 합니다. 다만, 증여를 통한 편법적인 투기를 막기 위해 추후 정책적 변화가 있을 수는 있으므로 항상 최신 법규를 확인하는 것이 중요합니다.

Q2 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무 기간은 무조건 2년인가요 확인하기

A2. 네, 허가를 받아 주거용 토지(주택)를 취득했다면 취득일로부터 2년간 허가받은 목적(실거주)대로 이용해야 합니다. 이 기간 동안에는 매매나 임대가 금지되며, 만약 실거주를 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

Q3 2025년 현재 토지거래허가구역의 규제 완화 가능성이 있나요 상세 더보기

A3. 현재(2025년 12월)까지는 서울 강남, 용산 등 주요 지역의 경우 부동산 시장 안정화 명분 아래 규제가 강력하게 유지되는 추세입니다. 다만, 지방이나 시장 과열 우려가 낮은 지역은 기간 만료 시 해제 또는 구역 축소가 이루어지기도 합니다. 규제 완화는 전반적인 거시 경제 상황과 부동산 시장의 안정세에 달려 있습니다.

Q4 토지거래허가구역 내 허가 기준 면적 이하의 토지는 자유롭게 거래할 수 있나요 보기

A4. 네, 법에서 정한 용도지역별 허가 기준 면적 이하의 토지(주택의 대지 면적)를 거래하는 것은 허가 대상에서 제외됩니다. 이 경우 실거주 의무도 부과되지 않습니다. 하지만 이 면적 기준이 매우 작기 때문에 주택 거래 시에는 대부분 허가 대상에 포함되는 경우가 많습니다.

Q5 토지거래허가구역 지정의 효력은 언제부터 발생하나요 확인하기

A5. 토지거래허가구역 지정은 관보 또는 지방자치단체 공보에 공고된 날부터 5일 후에 효력이 발생합니다. 공고일과 효력 발생일 사이의 기간 동안 투기성 거래를 막기 위한 조치입니다.