최근 경기 변동의 영향으로 세금이나 공과금을 제때 납부하지 못해 압류된 재산들이 공매 시장에 쏟아지고 있습니다. 체납자공매는 국가나 지방자치단체가 체납된 세금을 강제 징수하기 위해 압류한 자산을 한국자산관리공사(캠코)를 통해 매각하는 과정을 의미합니다. 일반적인 경매보다 절차가 간소하고 온라인으로 참여할 수 있다는 장점 덕분에 재테크 수단으로도 각광받고 있습니다. 2024년의 고금리 여파가 2025년 현재까지 이어지면서 다양한 압류 매물이 시장에 나오고 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 자산을 취득하려는 수요가 급증하고 있습니다.
📚 함께 읽으면 좋은 글
체납자공매 기본 개념과 압류재산 매각 원리 상세 더보기
체납자공매는 국세징수법 및 지방세법에 따라 진행되는 강제 집행의 일환입니다. 체납자가 일정 기간 이상 세금을 내지 않을 경우 과세 관청은 해당 인원의 부동산, 자동차, 유가증권 등을 압류하게 됩니다. 이후 캠코의 온비드(Onbid) 시스템을 통해 공개 경쟁 입찰 방식으로 매각이 이루어집니다. 공매의 가장 큰 특징은 법원에 직접 방문할 필요 없이 인터넷이 연결된 곳이라면 어디서든 입찰에 참여할 수 있다는 점입니다.
2024년 한 해 동안 부동산 시장의 불안정성으로 인해 압류 물량이 대거 발생했으며, 이러한 추세는 2025년 상반기까지 지속되고 있습니다. 투자자 입장에서는 권리 분석만 철저히 한다면 급매물보다 더 유리한 조건으로 물건을 확보할 수 있는 기회가 됩니다. 특히 아파트나 빌라 같은 주거용 부동산 외에도 체납자의 외제차나 명품, 귀금속 등 유산 동산도 공매 대상에 포함되므로 폭넓은 선택지가 존재합니다.
온비드를 통한 입찰 참여 방법 및 준비물 확인하기
체납자공매에 참여하기 위해서는 먼저 온비드 회원가입이 필수적입니다. 개인뿐만 아니라 법인도 참여가 가능하며, 본인 인증을 위한 공동인증서가 반드시 필요합니다. 입찰 단계에서는 물건의 감정평가서를 꼼꼼히 확인하고 현장 답사를 통해 공부상 서류와 실제 상태의 차이를 파악하는 것이 중요합니다. 공매는 경매와 달리 명도 책임이 매수자에게 있는 경우가 많으므로 사전에 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
입찰가는 감정가의 100%부터 시작하며, 유찰될 때마다 보통 10%씩 가격이 저감됩니다. 2025년 현재는 경쟁이 치열해지면서 인기 지역의 물건은 1회차 유찰 후 90% 선에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 입찰 시에는 입찰 금액의 10%를 보증금으로 납부해야 하며, 낙찰이 되지 않을 경우 해당 보증금은 즉시 환불됩니다. 만약 낙찰자로 선정되었다면 정해진 기한 내에 잔금을 납부해야 소유권을 이전받을 수 있습니다.
체납자공매 낙찰 후 명도 및 사후 처리 절차 보기
낙찰 후 가장 큰 과제는 점유자를 내보내는 명도 과정입니다. 법원 경매의 경우 인도명령 제도가 있어 비교적 수월하게 점유권을 확보할 수 있지만, 공매는 명도소송을 통해 점유를 인도받아야 하므로 기간과 비용이 추가로 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 따라서 입찰 전 점유자가 체납자 본인인지, 혹은 대항력 있는 임차인인지를 분석하는 것이 핵심입니다.
부동산의 경우 등기부등본상의 말소기준권리를 찾아 모든 권리가 소멸되는지 확인해야 합니다. 체납자공매 물건 중에는 당해세(해당 부동산에 부과된 세금)가 우선하는 경우가 많아 배당 순위가 복잡할 수 있습니다. 2024년 이후 개정된 관련 법령에 따라 전세 사기 피해 예방을 위한 임차인 보호 규정이 강화되었으므로, 임차인이 있는 물건을 낙찰받을 때는 배당 관계를 더욱 정밀하게 분석해야 합니다.
세금 체납 차량 및 동산 공매의 매력 신청하기
부동산 외에도 체납자의 차량 공매는 매우 인기가 높습니다. 지방세나 과태료 체납으로 인해 견인된 차량들이 공매로 나오는데, 연식 대비 주행거리가 짧거나 관리가 잘 된 차량을 중고차 시장 시세보다 20~30% 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 됩니다. 차량 공매의 경우 온비드에서 차량의 성능 점검 기록부와 사진을 제공하므로 이를 기반으로 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.
다만, 차량의 경우 장기 방치로 인한 배터리 방전이나 타이어 노후화 등의 문제가 있을 수 있으므로 낙찰 후 정비 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 2025년 들어서는 전기차 및 하이브리드 차량의 압류 물량도 증가하고 있어 친환경 차를 저렴하게 구입하려는 이용자들에게 좋은 통로가 되고 있습니다. 공매 공고는 상시로 업데이트되므로 관심 있는 차종을 키워드로 등록해두면 편리합니다.
공매 투자 시 주의사항과 위험 관리 전략 보기
성공적인 공매 투자를 위해서는 위험 요소를 최소화해야 합니다. 첫째로 공고문의 내용을 맹신하지 말고 직접 현장을 방문하여 유치권 행사 여부나 미납 관리비 등을 파악해야 합니다. 특히 체납자공매 물건은 공공기관이 매각 주체이긴 하나 물건 자체의 하자나 점유 결함에 대해서는 책임지지 않는다는 점을 명심해야 합니다. 하자가 있는 물건을 낙찰받았을 경우 취소나 환불이 매우 어렵습니다.
| 구분 | 법원 경매 | 캠코 압류재산 공매 |
|---|---|---|
| 집행 기관 | 각급 법원 | 한국자산관리공사(캠코) |
| 입찰 방식 | 현장 입찰 (기일입찰) | 온라인 입찰 (기간입찰) |
| 명도 방법 | 인도명령 제도 활용 가능 | 명도소송 원칙 |
| 보증금 | 최저가의 10% | 입찰가의 10% |
둘째로 자금 계획을 철저히 세워야 합니다. 공매 낙찰 시 대출이 법원 경매만큼 용이하지 않을 수 있으므로, 주거래 은행을 통해 공매 물건에 대한 경락잔금대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 2025년의 강화된 대출 규제를 고려하여 본인의 DSR 한도를 체크하고 낙찰 이후의 취득세 및 등기 비용까지 합산하여 예산을 설정해야 실패 없는 투자가 가능합니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
체납자공매 관련 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 체납자공매로 낙찰받으면 세금 체납액도 제가 내야 하나요?
아닙니다. 낙찰자가 납부한 낙찰 대금에서 체납된 세금이 배분되는 구조이므로, 낙찰자가 별도로 체납자의 세금을 인수하지는 않습니다. 다만 등기부등본상 소멸되지 않는 권리가 있는지 분석은 별도로 필요합니다.
Q2. 온비드 입찰 후 취소가 가능한가요?
입찰서를 제출한 후에는 원칙적으로 수정이나 취소가 불가능합니다. 따라서 입찰 금액을 입력할 때 0을 하나 더 붙이는 등의 실수가 없도록 최종 확인 단계에서 세심한 주의가 필요합니다.
Q3. 공매 물건에 거주하는 사람을 어떻게 내보내나요?
점유자와 원만한 협의를 통해 이사비를 지원하고 합의를 이끌어내는 것이 가장 빠릅니다. 협의가 불가능할 경우 법원에 명도소송을 제기하여 판결문을 받아 강제집행을 진행해야 합니다.